原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租 ，但被告张先生仍将房屋进行转租 ，新京报澳博备用【Aurl:www.8233066.com】送888元其行为已构成根本违约 ，新京报理应承担相应的新京报法律后果 。
房东一纸诉状表示租客违反合同约定擅自转租 ，新京报租客却拿出一份上有房东妻子签字的新京报“同意转租协议书” 。一场“罗生门”如何收尾 ？新京报记者了解到 ，新京报近日，新京报上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）审结了一起涉转租的新京报房屋租赁合同纠纷案 ，依法认定“同意转租协议书”上的新京报签字为他人所签 ，判决转租行为构成违约 ，新京报租客需承担责任 。新京报澳博备用【Aurl:www.8233066.com】送888元
租客擅自转租 ，法院判决解除合同并没收租赁保证金
2021年7月，新京报房东刘先生与租客张先生签订房屋租赁合同 ，约定刘先生将房屋出租给张先生 。合同约定 ，未经刘先生同意张先生不得擅自转租 。此外 ，双方的微信聊天记录中 ，刘先生也曾明确告知张先生不得将房屋进行转租 。
但在合同履行过程中 ，张先生未经房东刘先生同意，中途将房屋两次转租给他人 ，做起了“二房东”。房东刘先生知晓后，通知对方解除双方之间的房屋租赁合同 。张先生认为 ，转租是刘先生夫妇认可的 ，拒绝解除房屋租赁合同。双方发生争执后，房东刘先生将张先生诉至上海宝山法院 ，要求解除合同并追究张先生的违约责任 。
庭审中 ，被告张先生辩称 ，其转租是经过刘先生夫妇同意的 ，并提供了一份“同意转租协议书” 。该协议书上 ，有刘先生妻子唐女士的签字 。
面对这份自己从来没见过却有自己妻子签名的协议书 ，刘先生对该份证据的真实性提出质疑，并主动申请进行笔迹鉴定 。经法院委托的司法鉴定机构鉴定 ，证实签字并非刘先生妻子唐女士所写。
上海宝山法院审理后认为，原 、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效 ，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同 。结合双方提交的证据材料 ，原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租，但被告张先生仍将房屋进行转租 ，其行为已构成根本违约 ，理应承担相应的法律后果 。原告刘先生据此要求解除合同并主张没收租赁保证金，于法有据 。
综上 ，上海宝山法院依法判决支持了原告刘先生的诉讼请求 。判决后 ，被告张先生不服提起上诉 ，二审驳回上诉 ，维持原判 。
法官 ：如果确要转租 ，应注意转租期限不能超过剩余租赁期限
法官解析，在转租的情形下 ，房东可能会丧失对租赁物的控制 ，租客未经房东同意转租 ，房东享有解除合同的权利 。因此 ，租客合规转租的前提条件即为经过房东同意 。
同意可以是事前同意 ，比如租赁合同中明文约定可以转租 ，也可以是事后追认。若合同未对转租作出明确约定 ，租客可以在实施转租前获取房东的同意 ，或是在转租后取得房东的追认 。另外 ，房东的默示同意也可视为追认 ，即房东知道或者应当知道租客转租，但是在6个月内未提出异议的，也视为房东同意转租 。
本案中 ，双方的租赁合同中明确约定限制转租事宜 ，但租客张先生未经房东刘先生夫妇同意 ，将房屋进行转租，违反了合同约定及法律规定。刘先生在知悉转租行为后 ，在法律规定的期限内向张先生发出通知 ，明确表示不同意转租并要求解除合同 ，符合法律的规定 。
对于房东来说 ，可以在租赁合同中明确约定转租事宜 。若房东一方同意转租的 ，应当关注转租行为，做好监管工作 ，比如定期审查租赁房屋的状况 、审查转租合同约定事项是否与租赁合同约定有冲突 、审查转租期限是否超过租赁期限等 。在房东知道租客转租后 ，有6个月的异议期 ，房东如若不同意转租 ，应及时提出异议 。
对于租客来说，在签订租房合同时 ，应当注意审查房东是否为房屋实际所有权人。如果签合同的房东并非房屋所有权人 ，应当了解产权人对转租行为是否知情，是否需要取得产权人的书面同意等 ，还需确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前 ，尽可能了解原租赁合同中的相关约定，避免承担风险 。
另外 ，即使房东同意转租 ，作为“二房东”的租客在转租时需要注意转租期限不能超过剩余租赁期限，虽然转租合同有效 ，但超出部分对房东不具有法律约束力 ，房东有权要求收回房屋 。“二房东”可能亦要承担转租合同无法履行的违约责任。
新京报记者 俞金旻 郭懿萌 通讯员 胡明冬 编辑 杨海 校对 刘军
(责任编辑：休闲)
